上海市房地产抵押办法

1. 上海市房地产抵押办法

第一章　总则第一条　（制定目的和依据）
　　为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。第二条　（适用范围）
　　本办法适用于本市范围内房地产的抵押。第三条　（有关用语含义）
　　下列用语在本办法中的含义：
　　（一）房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供其合法拥有的房地产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为；
　　（二）抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民；
　　（三）抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
　　（四）有限产权房屋是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。
　　（五）房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。第四条　（基本原则）
　　房地产抵押应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。
　　抵押当事人设定房地产抵押关系，必须遵守国家和本市的有关法律、法规和规章
。
　　依法设定的房地产抵押关系受法律保护。第五条　（主管部门）
　　市房地产管理部门是本市房地产抵押的行政主管部门。
　　区、县房地产管理部门是本区域内房地产抵押的行政主管部门，业务上受市房地产管理部门的领导。第二章　抵押权的设定第六条　（可以设定抵押权的房地产）
　　下列房地产可以设定抵押权：
　　（一）依法获得的出让土地使用权；
　　（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；
　　（三）依法获得的房屋期权；
　　（四）依法可以抵押的其他房地产。第七条　（不得设定抵押权的房地产）
　　下列房地产不得设定抵押权：
　　（一）通过行政划拨方式获得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；
　　（二）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；
　　（三）已出租的公有居住房屋；
　　（四）依法列入拆迁范围的房屋或者列入集体所有土地征用范围的房屋；
　　（五）政府代管的房地产；
　　（六）未经中国注册会计师确认已缴足出资份额的外商投资企业的房地产；
　　（七）未依法登记领取权属证书的房地产；
　　（八）权属不明或有争议的房地产；
　　（九）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；
　　（十）依法不得设定抵押权的其他房地产。第八条　（与出让土地使用权有关的抵押权设定）
　　以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和本市有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。
　　以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押。
　　以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押。
　　以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押。第九条　（有限产权房屋的抵押权设定）
　　以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋所有人原出资的比例为限，并须符合国家和本市关于有限产权房屋的管理规定。第十条　（房屋期权的抵押权设定）
　　以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。第十一条　（已出租房地产的抵押权设定）
　　以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明示拟接受抵押者。房地产抵押合同（以下简称抵押合同）签订后，原租赁关系继续有效。第十二条　（有期限房地产的抵押权设定）
　　有营业期限的企业以其所有的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。
　　以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过土地使用年限。第十三条　（共有房地产的抵押）
　　以按份共有的房地产设定抵押权的，以抵押人所享有的份额为限。
　　以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。

2. 上海市房地产抵押办法的介绍

为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定上海市房地产抵押办法。

3. 上海市房地产抵押办法的时间

第七十一条　（生效日期）本办法自2000年1月1日起施行，上海市人民政府1994年8月22日发布的《上海市房地产抵押办法》同时废止。

4. 上海市房地产抵押办法(99)

第一章　总则第一条　（制定目的和依据）
　　为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。第二条　（适用范围）
　　本办法适用于本市行政区域内的房地产抵押。第三条　（有关用语含义）
　　下列用语在本办法中的含义：
　　（一）房地产抵押，是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权（以下统称房地产）作为债权担保的行为；在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。
　　（二）房屋期权，是指以建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预购（售）合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。第四条　（基本原则）
　　房地产抵押应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。
　　依法设定的房地产抵押权受法律保护。第二章　抵押权的设定第五条　（可以抵押的房地产）
　　下列房地产可以抵押：
　　（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；
　　（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；
　　（三）依法获得的房屋期权；
　　（四）依法可以抵押的其他房地产。第六条　（不得抵押的房地产）
　　下列房地产不得抵押：
　　（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；
　　（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；
　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
　　（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；
　　（五）政府代管的房地产；
　　（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；
　　（七）权属不明或者有争议的房地产；
　　（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；
　　（九）已出租的公有居住房屋；
　　（十）依法不得抵押的其他房地产。第七条　（抵押担保的债权范围）
　　抵押担保的债权范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。第八条　（抵押权担保的期间）
　　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。第九条　（抵押物价值的确定）
　　设定抵押权时，抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定。抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定。法律、法规另有规定的除外。第十条　（抵押物的价值与所担保的债权）
　　抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值；其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。
　　设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。第十一条　（再次抵押的告知）
　　以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。第十二条　（以已出租的房地产设定抵押权）
　　以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。第十三条　（以有期限的房地产设定抵押权）
　　以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限。第十四条　（以共有房地产设定抵押权）
　　以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。
　　以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。第十五条　（以两宗以上房地产设定同一抵押权）
　　以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。

5. 上海房产抵押贷款要求

银行房产抵押贷款对抵押的房产主要从三个方面进行考察:
一.房龄，一手房20年，二手房15年;
二.房产权属问题，需要是产权清晰，证件齐全并征得该房产全部权属人书面签字同意抵押的证明的房产;
三.房产的变现能力，需要根据房产的地理位置、楼层、朝向、周边配套等方面进行综合判断，变现能力低的房产银行会直接拒贷。
一、房产证抵押公积金贷款条件
（一）必须有抵押物或第三人担保才能申请，所以只有房产证是不能办理该贷款的；
（二）贷款额度和贷款期间利息总和不得超过抵押物评估价值的70％；
（三）借款人需具备按时足额偿还贷款本息的能力；
（四）符合规定的资金用途。
此外，借款人及抵押房产还需满足如下条件：
需为具备完全民事行为能力的自然人，且贷款到期时年龄不得超过65周岁；抵押房产房龄贷款期限不得超过40年；房屋产权清晰，可上市流通，未做任何抵押；借款人能提供银行认可的房产抵押，即可向银行申请房产证抵押贷款。
二、房产抵押贷款注意事项有哪些
（一）你的信用记录是否良好
房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是：当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下，银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候，会特别看重借款人的信用记录，一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次，或者是累积逾期超过6次的用户，那么估计你申请起来就难了。
（二）能不能抵押他人名下的房产
除了本人名下的房产以外，借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是，为了避免发生法律纠纷，抵押他人名下的房产时，需要征求得到房屋所有权人的同意，同时并出具同意抵押的相关声明材料，这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意，就私自把房拿去银行抵押，银行可是会拒绝你的申请的。
（三）抵押的房产有没有变现的能力
一般来讲，抵押给银行的房产都要有变现的能力，否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲，你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行，你那不是找抽嘛！银行把贷款放给你那才奇怪呢！一般来讲，有几种房屋的变现能力都不是很好，一般很难获得银行的认可。
（四）你是否有足够的还款能力
银行在审批贷款时，除了会考虑借款人的信用记录是否良好外，还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而，如果你没有一份稳定的工作，或者不能够提供收入证明和工作证明，又或者无法提供银行流水，一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人，认为不具备申请房屋抵押贷款的资格，甚至连其他贷款的申请资格也不具备。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
第四百一十九条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

6. 上海房产抵押的流程是怎样的

一、什么是房产抵押贷款？
房产抵押贷款也叫住房抵押贷款，是借款方以自有或者是第三方的物业产权作为抵押，向银行或民间金融机构贷款的过程。双方签订贷款合同，若抵押人在贷款期限中不行合同约定的事项，则金融机构有权处理抵押物来保证自己的利益。
二、上海房产抵押的流程是怎样的？
1、备齐资料：资料包括借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明。
2、评估抵押房产：专业评估经理上门对抵押的房产位置、楼层、面积、朝向等进行评估。
3、与金融机构签订合同：房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。
4、抵押登记：借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。
5、放款：抵押登记办理成功后，金融机构可放款至个人及第三方账户。
三、上海房产抵押贷款的利率是多少？
目前央行商业贷款基准利率为1年期4.35%，1-5年期4.75%，5年期以上4.9%。当然做房产抵押贷款会在基准利率的基础上有所上浮，影响上浮的因素有很多，最重要的一点是贷款人的个人资质，简单点说就是贷款人的征信情况，所以我们在办理房产抵押贷款的时候需要结合自己的征信情况选择合适的金融机构。
四、做房产抵押贷款的注意事项是什么？
1、房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书。
2、在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书；如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明。
3、需要明确贷款用途。抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。
4、没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。
5、产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。

7. 上海房产抵押贷款

　　现在上海各个银行的房屋抵押消费贷款已经比较难做了，只有少数几个银行还能办理，符合我们银行的贷款要求就可以。。。。
　　一般银行商品房抵押（最常见的就是个人消费贷款），利息就是央行规定的年息（一般是上浮10%），一般可以贷15-20年。
　　房产抵押贷款申请材料:
　　（1）房产证
　　（2）权利人及配偶的身份证
　　（3）权利人及配偶的户口本
　　（4）权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)
　　（5）收入证明和近半年贷款人的收入流水清单
　　（6）如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证
　　（7）如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单
　　（8）为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)
　　房屋抵押贷款条件要求房屋的年限在20年之内；房屋的面积要大于60平米；房屋评估价要超过100万，您的贷款额度至少50万以上，而且需要有一套备用房。
　　另外比较重要的是您的个人信用记录要良好，家庭收入要达到银行的要求（简单的说要有足够的还款能力）

　　步骤：
　　借款人提出申请，递交相关材料；进行房产评估，贷前调查、审批；审批通过，办理登记手续；发放贷款，借款人按合同按期归还贷款本息；贷款还清，撤掉其抵押手续

　　本人是银行信贷员，有需要可以咨询。
　　温馨提示：贷款需谨慎，贷前切勿支付任何费用!有贷款需求最好直接去银行网点!谨防受骗!

8. 上海房产抵押贷款如何办理

银行房产抵押贷款对抵押的房产主要从三个方面进行考察:
一.房龄，一手房20年，二手房15年;
二.房产权属问题，需要是产权清晰，证件齐全并征得该房产全部权属人书面签字同意抵押的证明的房产;
三.房产的变现能力，需要根据房产的地理位置、楼层、朝向、周边配套等方面进行综合判断，变现能力低的房产银行会直接拒贷。
一、房子抵押一般能贷多少
1、一般来说，抵押的房产不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70，而商铺和写字楼的抵押可以达到60％，工业厂房的抵押可达到50％。
2、指出，影响房子抵押贷款的额度的因素有很多。房产的评估是接影响房屋抵押贷款能贷多少钱的一个重要因，其中影响着房产的评估值原因主要包括房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等。
3、房屋抵押贷款限额与借款人所拥有的资产也有着直接的关系，假如是只有一套房产的话，那么多只能贷到房产评估值的一半；如果有多处房产，那么就可以贷到房产评估价值的7～8成。
4、个人收入的多少，也会被银行考虑到贷款因素范围之内，如果个人收入较低，银行会考虑到借款人是否有足够的还款能力，则银行就会降低贷款额度。
二、贷款房屋抵押贷款可贷多少
房屋抵押贷款额度根据评估价决定，通常情况下可以贷到评估价的七成左右。但在实际贷款过程中，贷款额度会有所变化，这是因为房屋抵押贷款额度受以下因素影响：
（一）房屋变现情况不同，房屋抵押贷款要求所抵押的房屋有比较高的变现能力，变现能力越高，可贷额度越高；
（二）房龄不同，额度不同，一般房龄不超过20年，越是新的楼盘抵押贷款额度就越高；
（三）房屋面积，房屋抵押贷款基本要求面积不得少于50平，面积越小可贷额度越低。
（四）所选择的贷款机构不同，就拿银行来说，各银行对于房屋抵押贷款的额度规定都不一样，比如平安银行的“房产抵押消费贷款”规定，贷款额度最高为房产评估价值的75％；中信银行“房抵贷”规定，贷款额度最高为房产评估价值的90％；浦发银行“个人消费贷款”规定，以住房及商业用房抵押，贷款额度最高为房产评估价值的100％，如果是在贷款公司办理，对于资质优秀的申请人，贷款额度会更高一些。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
第四百一十九条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。